房屋買賣常見稅務速查：賣方三稅、繼承受贈、重購退稅、買方稅費、持有稅、交屋分算和試算工具。法規整理到 115 年 10 月；比例和門檻每年會調，用前請看各頁的年度標示。
土地增值稅每一筆都要繳；所得稅看取得時間，只會是房地合一稅或財交稅其中一種。
| 房地合一稅 | 土地增值稅 | 財產交易所得稅（舊制） | |
|---|---|---|---|
| 適用 | 105/1/1 以後取得 | 每次土地移轉 | 104/12/31 以前取得 |
| 課稅範圍 | 房屋＋土地的獲利 | 土地的漲價 | 只有房屋部分（土地免所得稅） |
| 自用設戶籍 | 本人、配偶、未成年子女 | 本人、配偶、直系親屬 | 本人、配偶、直系親屬（重購退稅用） |
| 稅基 | 成交價 − 成本 − 費用 − 土地漲價總數額 | 土地漲價總數額 | 核實：(售價 − 成本 − 費用) × 房屋占比 未提示成本：房屋評定現值 × 地區比例 |
| 稅率 | 45 / 35 / 20 / 15%，自住 10% | 20 / 30 / 40%，自用 10% | 併入綜所稅 5 / 12 / 20 / 30 / 40% |
| 持有年限 | 2、5、10 年三個門檻；自住要滿 6 年 | 20、30、40 年以上可減徵 | 不影響稅率 |
| 自用優惠 | 免稅 400 萬，超過部分 10% | 一生一次、一生一屋 | 重購退稅 |
| 申報期限 | 移轉登記次日起 30 日內，虧損也要報 | 訂約後 30 日內，代書送件 | 隔年 5 月併綜所稅申報 |
| 誰繳 | 賣方 | 賣方（法定是原所有權人） | 賣方 |
一般買賣契約的慣例分法，實際以合約條款為準。
| 項目 | 誰負擔 | 算法／說明 |
|---|---|---|
| 土地增值稅 | 賣方 | 見「土地增值稅」頁 |
| 房地合一稅／財交稅 | 賣方 | 賣方自行申報，不經過履保專戶 |
| 抵押權塗銷費 | 賣方 | 代書費和規費 |
| 契稅 | 買方 | 房屋評定現值 × 6% |
| 印花稅 | 買方 | （房屋評定現值＋公告土地現值）× 0.1% |
| 登記規費 | 買方 | （房屋評定現值＋申報地價）× 0.1%，加書狀費每張 80 元 |
| 買方代書費 | 買方 | 依代書報價 |
| 房屋稅 | 按交屋日分算 | 課稅期間 7/1–隔年 6/30；交屋日前由賣方負擔 |
| 地價稅 | 按交屋日分算 | 課稅期間 1/1–12/31；交屋日前由賣方負擔 |
| 水電、瓦斯、管理費 | 按交屋日分算 | 交屋日前賣方，交屋日後買方 |
適用 105/1/1 以後取得的房地，預售屋和預售屋買賣權利也算在內。
非自願出售（調職、非自願離職、其他非自願因素）或以自有土地與建商合建分回房地，5 年內出售也適用 20%。
土增稅單上的漲價總數額，簡單算是：交易當年度公告土地現值 − 前次移轉現值（按物價指數調整）。
土地移轉時就漲價部分課稅，由代書在訂約後 30 日內申報。房屋本身不課。
A = 土地漲價總數額；B = 前次移轉現值 × 物價指數 ÷ 100。漲價倍數 = A ÷ B。
| 漲價倍數 | 持有 20 年內 | 超過 20 年 | 超過 30 年 | 超過 40 年 |
|---|---|---|---|---|
| 未達 1 倍 | A × 20% | A × 20% | A × 20% | A × 20% |
| 1 倍以上、未達 2 倍 | A × 30% − B × 10% | A × 28% − B × 8% | A × 27% − B × 7% | A × 26% − B × 6% |
| 2 倍以上 | A × 40% − B × 30% | A × 36% − B × 24% | A × 34% − B × 21% | A × 32% − B × 18% |
長期持有減徵：只減第二、三級超過 20% 的部分，超過 20 年減 20%、30 年減 30%、40 年減 40%。持有年數從前次移轉起算。
| 一生一次 | 一生一屋 | |
|---|---|---|
| 次數 | 每人一生只能用一次 | 用過一生一次之後，符合條件就可以再用，不限次數 |
| 設籍 | 本人、配偶或直系親屬 | 本人、配偶或未成年子女，持有期間連續設籍 |
| 面積 | 都市土地 3 公畝（300㎡） 非都市土地 7 公畝（700㎡） | 都市土地 1.5 公畝（150㎡） 非都市土地 3.5 公畝（350㎡） |
| 持有期間 | 不限 | 持有該土地 6 年以上 |
| 出租營業 | 出售前 1 年內沒有出租或營業 | 出售前 5 年內沒有出租或營業 |
| 名下房屋 | 地上房屋屬於本人、配偶或直系親屬 | 出售時本人、配偶、未成年子女只有這一戶房屋 |
104/12/31 以前取得的房屋。只就房屋部分的獲利併入綜所稅，土地部分不課所得稅（但還是要繳土增稅）。
| 情況 | 算法 |
|---|---|
| ① 能提示買進成本 | 核實課稅：(售價 − 原始取得成本 − 費用) × 房屋評定現值 ÷ (房屋評定現值 + 公告土地現值) |
| ② 拿不出成本，屬於高價住宅 | 成交價 × 房屋占比 = 房屋收入，房屋收入 × 20% = 所得 台北市門檻：總價（含車位）6,000 萬以上，或每坪單價（不含車位）120 萬以上 |
| ③ 拿不出成本，一般房屋 | 房屋評定現值 × 地區比例 = 所得 |
| 比例 | 行政區 |
|---|---|
| 50% | 中正、中山、松山、大安、信義 |
| 48% | 士林、內湖、大同、南港 |
| 47% | 北投、萬華、文山 |
財政部 115/3/4 發布，適用 114 年出售的房屋（115 年 5 月報稅用）。115 年出售的標準要到 116 年 3 月才會公告。
判斷新舊制看的是「直接被繼承人」什麼時候取得，不是繼承人自己什麼時候繼承。
| 情況 | 適用 | 說明 |
|---|---|---|
| ① 被繼承人 104 年底前取得 | 財產交易所得稅 | 即使是 105 年以後才繼承也一樣。符合自住條件時，可以選擇改用房地合一稅（400 萬免稅，再課 10%）。 |
| ② 被繼承人 105 年以後取得 | 房地合一稅 | 持有期間可以併計被繼承人的持有期間。 例：106 年買進，108 年繼承，110 年出售 → (110 年售價 − 108 年繼承時的房屋＋土地現值) × 35%（合計持有 4 年） |
| ③ 連續繼承 | 房地合一稅 | 上一手如果也是繼承來的，他的取得日就是那次繼承的日期。每一代的持有期間都可以合併計算，自住滿 6 年的要件也一樣可以合併。 |
| ④ 受贈取得 | 看受贈日期 | 以受贈日為取得日，105 年以後受贈就是房地合一，持有期間不能併計贈與人的期間。配偶之間相互贈與例外，可以併計。 |
賣掉自住屋、2 年內再買自住屋，可以退已繳的稅。先買後賣也可以。三種稅分開申請。
| 房地合一稅 | 土地增值稅 | 財產交易所得稅 | |
|---|---|---|---|
| 自用設戶籍 | 本人、配偶、未成年子女 | 本人、配偶、直系親屬 | 本人、配偶、直系親屬 |
| 新舊所有權人 | 本人、配偶 | 只能本人 | 本人、配偶 |
| 重購期限 | 2 年內 | 2 年內 | 2 年內 |
| 退稅條件 | 新屋價 ≥ 舊屋售價：全額退 新屋價較低：按比例退 | 新地地價 > 舊地售價扣掉土增稅後的餘額：退不足的部分 | 新屋價 > 舊屋售價才能退 |
| 使用限制 | 5 年內不得移轉或改作他用 | 5 年內不得移轉或改作他用 | 無 |
| 向誰申請 | 國稅局 | 地方稅務局 | 國稅局（隔年報綜所稅時扣抵） |
買方在過戶時要繳的三項，代書會一起算進買方費用。
| 項目 | 稅基 | 稅率 | 說明 |
|---|---|---|---|
| 契稅 | 房屋評定現值（申報契價） | 買賣 6% | 只就房屋課，土地不課。訂約 30 日內申報。 其他稅率：贈與、占有 6%，典權 4%，交換、分割 2% |
| 印花稅 | 房屋評定現值＋公告土地現值 | 0.1% | 貼在公契上 |
| 登記規費 | 房屋評定現值＋申報地價 | 0.1% | 另加書狀費每張 80 元；設定抵押另計 0.1% |
奢侈稅（特種貨物及勞務稅）的房地部分已經在 105 年房地合一上路時停徵。
每年都要繳。交屋時按交屋日分算。
課稅期間 7/1–隔年 6/30，每年 5 月開徵。稅基是房屋評定現值。
| 類別（台北市） | 稅率 |
|---|---|
| 全國單一自住，現值 284.2 萬以下 | 1% |
| 自住（本人、配偶、未成年子女全國 3 戶內） | 1.2% |
| 非自住，全國持有 2 戶以下 | 3.2% |
| 非自住 3–4 戶 | 3.8% |
| 非自住 5–6 戶 | 4.2% |
| 非自住 7 戶以上 | 4.8% |
| 營業用 | 3% |
自住要件：本人、配偶或直系親屬實際居住並辦竣戶籍登記，沒有出租或營業。出租房屋、建商餘屋另有稅率。
每年 8/31 是課稅基準日，誰在名下誰繳；11 月開徵，課稅期間 1/1–12/31。稅基是申報地價。
一般用地累進：超過累進起點地價每多 5 倍加一級，最高 55‰。
單位：萬元。費用留空時自動按成交價 3% 計算，上限 30 萬。結果只供店內參考，正式金額以國稅局核定為準。
預設數字是小財的案例（見「範例與練習」）。
單位：萬元，填持分後的總額。物價指數請查財政部當月公告（以前次移轉年月對照）。改良費用沒有就填 0。
預設是虛構數字，只用來示範怎麼算。
107 年以 1,000 萬買進，111 年以 1,460 萬賣出，仲介加代書費約 45 萬，土地漲價總數額約 15 萬。
舊版房地合一（1.0）持有超過 2 年、10 年內的稅率是 20%：400 × 20% = 80 萬。2.0 新制是 140 萬，兩者差 60 萬。
甲君出售一筆房地，土地符合土增稅自用住宅用地規定，持有 1.5 年。售價 1,200 萬，取得成本 800 萬，沒有提出費用單據。土地申報移轉現值 300 萬、公告土地現值 100 萬、前次移轉現值 90 萬。按公告現值算的土增稅是 1 萬，按申報現值算的是 21 萬，溢繳 20 萬。沒有土地改良等費用。請問房地合一稅多少？
持有不到 6 年，不能用自住優惠。
王媽媽 98 年買進一戶，110 年過世由兒子繼承，兒子 115 年出售。要課哪一種稅？
直接被繼承人王媽媽是 98 年（104 年底前）取得，所以課財產交易所得稅（舊制），只算房屋部分。如果兒子符合自住條件，可以選擇改用房地合一稅的自住優惠。