房屋買賣常見稅務速查：賣方三稅、繼承受贈、重購退稅、買方稅費、持有稅、交屋分算和試算工具。法規整理到 115 年 10 月；比例和門檻每年會調，用前請看各頁的年度標示。
這筆賣屋要繳什麼稅？
賣方三稅對照
土地增值稅每一筆都要繳；所得稅看取得時間，只會是房地合一稅或財交稅其中一種。
| 房地合一稅 | 土地增值稅 | 財產交易所得稅（舊制） | |
|---|---|---|---|
| 適用 | 105/1/1 以後取得 | 每次土地移轉 | 104/12/31 以前取得 |
| 課稅範圍 | 房屋＋土地的獲利 | 土地的漲價 | 只有房屋部分（土地免所得稅） |
| 自用設戶籍 | 本人、配偶、未成年子女 | 本人、配偶、直系親屬 | 本人、配偶、直系親屬（重購退稅用） |
| 稅基 | 成交價 − 成本 − 費用 − 土地漲價總數額 | 土地漲價總數額 | 核實：(售價 − 成本 − 費用) × 房屋占比 未提示成本：房屋評定現值 × 地區比例 |
| 稅率 | 45 / 35 / 20 / 15%，自住 10% | 20 / 30 / 40%，自用 10% | 併入綜所稅 5 / 12 / 20 / 30 / 40% |
| 持有年限 | 2、5、10 年三個門檻；自住要滿 6 年 | 20、30、40 年以上可減徵 | 不影響稅率 |
| 自用優惠 | 免稅 400 萬，超過部分 10% | 一生一次、一生一屋 | 重購退稅 |
| 申報期限 | 移轉登記次日起 30 日內，虧損也要報 | 訂約後 30 日內，代書送件 | 隔年 5 月併綜所稅申報 |
| 誰繳 | 賣方 | 賣方（法定是原所有權人） | 賣方 |
交屋稅費分擔
一般買賣契約的慣例分法，實際以合約條款為準。
| 項目 | 誰負擔 | 算法／說明 |
|---|---|---|
| 土地增值稅 | 賣方 | 見「土地增值稅」頁 |
| 房地合一稅／財交稅 | 賣方 | 賣方自行申報，不經過履保專戶 |
| 抵押權塗銷費 | 賣方 | 代書費和規費 |
| 契稅 | 買方 | 房屋評定現值 × 6% |
| 印花稅 | 買方 | （房屋評定現值＋公告土地現值）× 0.1% |
| 登記規費 | 買方 | （房屋評定現值＋申報地價）× 0.1%，加書狀費每張 80 元 |
| 買方代書費 | 買方 | 依代書報價 |
| 房屋稅 | 按交屋日分算 | 課稅期間 7/1–隔年 6/30；交屋日前由賣方負擔 |
| 地價稅 | 按交屋日分算 | 課稅期間 1/1–12/31；交屋日前由賣方負擔 |
| 水電、瓦斯、管理費 | 按交屋日分算 | 交屋日前賣方，交屋日後買方 |
房地合一稅（2.0，110/7/1 起）
適用 105/1/1 以後取得的房地，預售屋和預售屋買賣權利也算在內。
稅率（依持有期間）
非自願出售（調職、非自願離職、其他非自願因素）或以自有土地與建商合建分回房地，5 年內出售也適用 20%。
取得成本
- 買賣：買進時的成交價。
- 繼承、受贈：繼承或受贈當時的房屋評定現值＋公告土地現值。
例：小明 110 年買房，111 年過世由兒子繼承，112 年出售 → 成本 = 111 年繼承時的現值。
土地漲價總數額
土增稅單上的漲價總數額，簡單算是：交易當年度公告土地現值 − 前次移轉現值（按物價指數調整）。
相關費用
- 仲介費、契稅、代書費、廣告費、清潔費、搬運費、印花稅、規費、裝潢費等，憑單據扣除。
- 拿不出單據：按成交價 3% 計算，上限 30 萬。
自住優惠：免稅 400 萬，超過部分 10%
- 本人、配偶或未成年子女設籍，而且持有並實際居住連續滿 6 年。
- 交易前 6 年內沒有出租，也沒有營業或執行業務使用。
- 本人、配偶及未成年子女，交易前 6 年內沒有用過這項優惠。
申報
- 完成移轉登記的次日起 30 日內申報，不論賺錢或虧損都要報。
- 逾期或漏報會被處罰鍰；虧損可以在之後 3 年內，從房地合一的獲利中扣除。
土地增值稅
土地移轉時就漲價部分課稅，由代書在訂約後 30 日內申報。房屋本身不課。
一般稅率（累進）
A = 土地漲價總數額；B = 前次移轉現值 × 物價指數 ÷ 100。漲價倍數 = A ÷ B。
| 漲價倍數 | 持有 20 年內 | 超過 20 年 | 超過 30 年 | 超過 40 年 |
|---|---|---|---|---|
| 未達 1 倍 | A × 20% | A × 20% | A × 20% | A × 20% |
| 1 倍以上、未達 2 倍 | A × 30% − B × 10% | A × 28% − B × 8% | A × 27% − B × 7% | A × 26% − B × 6% |
| 2 倍以上 | A × 40% − B × 30% | A × 36% − B × 24% | A × 34% − B × 21% | A × 32% − B × 18% |
長期持有減徵：只減第二、三級超過 20% 的部分，超過 20 年減 20%、30 年減 30%、40 年減 40%。持有年數從前次移轉起算。
自用住宅用地：稅率 10%
| 一生一次 | 一生一屋 | |
|---|---|---|
| 次數 | 每人一生只能用一次 | 用過一生一次之後，符合條件就可以再用，不限次數 |
| 設籍 | 本人、配偶或直系親屬 | 本人、配偶或未成年子女，持有期間連續設籍 |
| 面積 | 都市土地 3 公畝（300㎡） 非都市土地 7 公畝（700㎡） | 都市土地 1.5 公畝（150㎡） 非都市土地 3.5 公畝（350㎡） |
| 持有期間 | 不限 | 持有該土地 6 年以上 |
| 出租營業 | 出售前 1 年內沒有出租或營業 | 出售前 5 年內沒有出租或營業 |
| 名下房屋 | 地上房屋屬於本人、配偶或直系親屬 | 出售時本人、配偶、未成年子女只有這一戶房屋 |
財產交易所得稅（舊制）
104/12/31 以前取得的房屋。只就房屋部分的獲利併入綜所稅，土地部分不課所得稅（但還是要繳土增稅）。依取得方式和成本資料，分成四種狀況。
先判斷是哪一種狀況
- 房子是繼承或受贈來的？→ 狀況 2（不管有沒有實價登錄，一律用繼承時現值核實）
- 買進成本查得到（101/8 實價登錄上路後買的，或拿得出買賣契約）？→ 狀況 1
- 查不到成本，總價有沒有達到高價住宅門檻？→ 有：狀況 4；沒有：狀況 3
| 狀況 | 成本怎麼認定 | 所得怎麼算 | 稅負 |
|---|---|---|---|
| 1. 成本有實價登錄 | 實際買進價 | (售價 − 成本 − 費用) × 房屋占比 | 看實際獲利 |
| 2. 繼承取得 | 繼承時的房屋＋土地現值 | (售價 − 繼承時現值 − 費用) × 房屋占比 | 常見，繳比較多 |
| 3. 101 年前早期買賣 | 查不到，不算成本 | 房屋評定現值 × 地區比例 | 通常最輕 |
| 4. 查不到成本，屬於高價住宅 | 查不到，不算成本 | 成交價 × 房屋占比 × 20% | 看成交價，總價越高越重 |
房屋占比 = 出售時房屋評定現值 ÷（出售時房屋評定現值 ＋ 出售時公告土地現值）
狀況 1：成本有實價登錄（核實計算）
101 年 8 月實價登錄上路後買的房子，國稅局查得到買進價，一律核實計算。早期買的只要拿得出買賣契約，也一樣核實。
舉例：103 年以 1,500 萬買進，現在以 2,500 萬賣出，費用 150 萬；出售時房屋評定現值 120 萬、公告土地現值 480 萬（房屋占比 20%）。
核實算出來是虧損時，就沒有財產交易所得。買進契約和費用單據要留好。
狀況 2：沒有實價登錄，但是繼承取得 常見、要繳比較多
舉例：繼承時房屋＋土地現值 300 萬，現在賣 1,000 萬，有單據的費用 40 萬；出售時房屋評定現值 100 萬、公告土地現值 900 萬（房屋占比 10%）。
為什麼會繳比較多？
繼承時的現值（公告現值、評定現值）通常遠低於市價，等於成本被壓得很低，賣價扣掉之後的獲利就很大。同一間房子，跟狀況 3 的算法比：
| 例：賣 2,000 萬、繼承時現值 400 萬、費用 60 萬、房屋評定現值 80 萬、公告土地現值 720 萬 | 所得 |
|---|---|
| 繼承取得（狀況 2） | (2,000 − 400 − 60) × 10% = 154 萬 |
| 如果是早期買賣、拿不出成本（狀況 3，中正區 50%） | 80 × 50% = 40 萬 |
狀況 3：101 年前早期買賣取得，查不到成本
實價登錄上路前買的、買賣契約也找不到，國稅局沒有成本資料，就用房屋評定現值乘上地區比例當作所得。
舉例：中正區房屋評定現值 80 萬 → 80 × 50% = 40 萬。
台北市地區比例（114 年度標準）
| 比例 | 行政區 |
|---|---|
| 50% | 中正、中山、松山、大安、信義 |
| 48% | 士林、內湖、大同、南港 |
| 47% | 北投、萬華、文山 |
財政部 115/3/4 發布，適用 114 年出售的房屋（115 年 5 月報稅用）。115 年出售的標準要到 116 年 3 月才會公告。
如果屋主找得到當年的買賣契約，而且核實算起來比較少（甚至虧損），可以主動提出改用狀況 1 核實計算。
狀況 4：沒有實價登錄，但屬於高價住宅
查不到成本，但成交總價達到高價住宅門檻，就不能用狀況 3 的地區比例，改用成交價計算。
台北市門檻（114 年度）：總價（含車位）6,000 萬以上，或每坪單價（不含車位）120 萬以上。
舉例：中正區總價 8,000 萬，出售時房屋評定現值 200 萬、公告土地現值 1,800 萬（房屋占比 10%）。
繼承或受贈後出售
判斷新舊制看的是「直接被繼承人」什麼時候取得，不是繼承人自己什麼時候繼承。被繼承人 105 年以後取得，就適用房地合一稅。
一、被繼承人 105 年以後取得 → 房地合一稅，持有期間可以往前併計
爸爸 106 年 3 月買進，兒子 108 年 5 月繼承，110 年 4 月出售。兒子自己只持有 1 年 11 個月（單看會是 45%），但可以把爸爸的持有期間併進來，從 106 年 3 月算到 110 年 4 月，共 4 年 1 個月，適用 35%。
二、連續繼承（再轉繼承）
同一筆房地連續發生 2 次以上繼承（含這一次），就是連續繼承。財政部 112/11/02 規定：
- 持有期間：各次被繼承人的持有期間全部合併計算，算稅率的持有年數可以一路往前推到第一代買進時。
- 自住 6 年：同樣可以合併，但只算各次被繼承人（或他的配偶、未成年子女）在那間房子設籍、實際居住、沒有出租或營業的期間。
- 新制還是舊制：看最後一位被繼承人的取得日。他如果也是繼承來的，取得日就是他繼承的那一天。
例 1：三代繼承
- 適用新制：兒子的直接被繼承人是爸爸，爸爸 106 年 5 月繼承取得（105 年以後），雖然爺爺是 99 年 3 月買的，兒子出售還是課房地合一稅。
- 持有期間：併計爺爺、爸爸，從 99 年 3 月算到 109 年 6 月，共 10 年 3 個月，超過 10 年，適用 15%。
- 注意：如果在 109 年 3 月（含）以前出售，持有剛好 10 年或不到，還不算「超過 10 年」，適用 20%。卡在門檻附近時，一律用所有權移轉登記的日期算。
例 2：甲君（筆記案例）
| 時間 | 事件 |
|---|---|
| 102 年 1 月 | 甲君的爺爺買入 A 房地 |
| 111 年 1 月 | 爺爺身故，由甲君的爸爸繼承 |
| 112 年 1 月 | 爸爸身故，由甲君繼承 |
| 112 年 12 月 | 甲君出售 |
- 適用新制：甲君的直接被繼承人是爸爸，爸爸 111 年繼承取得（105 年以後）。
- 持有期間：併計爺爺和爸爸，102 年 1 月到 112 年 12 月，超過 10 年，稅率 15%。
- 自住優惠：爺爺、爸爸、甲君持有時都是自住（所有權人或配偶、未成年子女設籍居住，沒有出租或營業），而且甲君一家交易前 6 年內沒用過自住優惠，就能再享 400 萬免稅額、超過部分 10%。
例 3：財政部說明案例（張家）
- 適用新制：張先生的被繼承人是張奶奶，張奶奶 105 年 2 月繼承取得，在 105 年以後。
- 持有期間：從張爺爺 79 年買進算到 106 年出售，超過 10 年，稅率 15%。
- 自住：自住房地滿 6 年以上，還有 400 萬免稅額，超過部分 10%。
圖中對照表：同樣是繼承，什麼時候是舊制、什麼時候是新制
| 被繼承人取得日 | 繼承人取得日 | 出售日 | 適用 |
|---|---|---|---|
| 103/2/1 | 104/2/1 | 105/12/1 | 舊制 |
| 104/6/1 | 105/6/1 | 110/6/2 | 舊制 符合自住房地優惠條件，可以改採新制 |
| 105/1/2 | 105/2/2 | 105/12/1 | 新制 |
第二列：被繼承人 104 年取得，就算繼承人 105 年才繼承，原則上還是舊制；但如果符合自住條件，可以選擇改用新制的自住優惠（400 萬免稅、10%）。
三、受贈取得
以受贈日為取得日，105 年以後受贈就是房地合一，成本用受贈時的房屋評定現值＋公告土地現值。持有期間不能併計贈與人的期間；配偶之間相互贈與例外，可以併計。
重購退稅
賣掉自住屋、2 年內再買自住屋，可以退已繳的稅；先買後賣也可以。三種稅分開申請，比的東西不一樣：土增稅比「土地現值」，房地合一稅比「房地成交價」。
| 土地增值稅 | 房地合一稅 | 財產交易所得稅 | |
|---|---|---|---|
| 拿什麼比 | 土地的申報移轉現值（只看土地） | 土地＋房屋的成交價（實價） | 房屋成交價 |
| 退多少 | 全退或者退部分（見下方） | 新 ≥ 舊：全額退 新 < 舊：按比例退 | 新屋價 > 舊屋售價才能退 |
| 自用設戶籍 | 本人、配偶、直系親屬 | 本人、配偶、未成年子女 | 本人、配偶、直系親屬 |
| 新舊所有權人 | 只能同一人 | 本人或配偶 | 本人或配偶 |
| 重購期限 | 2 年內 | 2 年內（以移轉登記日算） | 2 年內 |
| 使用限制 | 新地 5 年內不得移轉或改作他用 | 新屋 5 年內不得移轉或改作他用 | 無 |
| 向誰申請 | 新地所在的地方稅務局 | 國稅局（重購登記次日起 5 年內） | 國稅局（報綜所稅時扣抵） |
土地增值稅重購退稅
現值都用申報移轉現值（公告土地現值 × 持分面積），不是市價。
| 例：舊地現值 800 萬、已繳 60 萬 | ★ | 退稅 |
|---|---|---|
| 新地現值 900 萬 | 900 − 740 = 160 | 160 ≥ 60，全退 60 萬 |
| 新地現值 770 萬 | 770 − 740 = 30 | 60 > 30，退 30 萬 |
| 新地現值 700 萬 | 700 − 740 = −40 | ★ ≤ 0，不退 |
要件
- 賣的和買的都是自用住宅用地：本人、配偶或直系親屬設籍，沒有出租或營業。
- 新舊土地的所有權人必須是同一人，夫妻互換名義不行。
- 出售後 2 年內重購，先買後賣也可以。
- 不管出售時是用自用 10% 還是一般稅率繳的，都可以申請。
房地合一稅重購退稅：比例算法
價格都用實際成交價，土地和房屋合在一起算。
| 例：舊屋售 3,000 萬、已繳 45 萬 | 退稅 |
|---|---|
| 新屋 3,500 萬 | 新 ≥ 舊，全退 45 萬 |
| 新屋 2,400 萬 | 45 × 2,400 ÷ 3,000 = 36 萬 |
| 新屋 1,500 萬 | 45 × 1,500 ÷ 3,000 = 22.5 萬 |
要件
- 賣的和買的都是自住房地：本人、配偶或未成年子女設籍並實際居住，沒有出租、營業或執行業務。
- 不需要住滿 6 年。住滿 6 年是 400 萬自住優惠的要件，跟重購退稅是兩回事。
- 新舊房地的移轉登記日相差 2 年以內。
- 先賣後買：新屋登記次日起 5 年內，向國稅局申請退稅。
- 先買後賣：賣舊屋申報房地合一時，直接按比例從應納稅額扣抵。
重購退稅試算
- 名義：舊屋在太太名下、新屋登記先生名下，土增稅退不到，房地合一稅可以。
- 比的基準不同：同一組換屋，土增稅看土地現值、房地合一看成交價，可能一個全退、一個只能比例退。
- 買新賣新不算：國稅局案例，甲君 112/6 買 A 屋、113/12 又買 B 屋，114/4 賣掉 B 屋申請重購扣抵 170 萬，被調整為 0 元並補稅。要賣掉的是先買的舊自住屋，換屋才成立。
- 5 年限制：新屋（新地）5 年內出租、移轉或改作他用，退的稅會被追回。
買方稅費
買方在過戶時要繳的三項，代書會一起算進買方費用。
| 項目 | 稅基 | 稅率 | 說明 |
|---|---|---|---|
| 契稅 | 房屋評定現值（申報契價） | 買賣 6% | 只就房屋課，土地不課。訂約 30 日內申報。 其他稅率：贈與、占有 6%，典權 4%，交換、分割 2% |
| 印花稅 | 房屋評定現值＋公告土地現值 | 0.1% | 貼在公契上 |
| 登記規費 | 房屋評定現值＋申報地價 | 0.1% | 另加書狀費每張 80 元；設定抵押另計 0.1% |
奢侈稅（特種貨物及勞務稅）的房地部分已經在 105 年房地合一上路時停徵。
持有稅：房屋稅、地價稅
每年都要繳。交屋時按交屋日分算。
房屋稅（2.0，113/7/1 起）
課稅期間 7/1–隔年 6/30，每年 5 月開徵。稅基是房屋評定現值。
| 類別（台北市） | 稅率 |
|---|---|
| 全國單一自住，現值 284.2 萬以下 | 1% |
| 自住（本人、配偶、未成年子女全國 3 戶內） | 1.2% |
| 非自住，全國持有 2 戶以下 | 3.2% |
| 非自住 3–4 戶 | 3.8% |
| 非自住 5–6 戶 | 4.2% |
| 非自住 7 戶以上 | 4.8% |
| 營業用 | 3% |
自住要件：本人、配偶或直系親屬實際居住並辦竣戶籍登記，沒有出租或營業。出租房屋、建商餘屋另有稅率。
地價稅
每年 8/31 是課稅基準日，誰在名下誰繳；11 月開徵，課稅期間 1/1–12/31。稅基是申報地價。
一般用地累進：超過累進起點地價每多 5 倍加一級，最高 55‰。
自用住宅 2‰ 要件
- 本人、配偶或直系親屬設籍。
- 沒有出租或營業。
- 都市土地 3 公畝、非都市土地 7 公畝以內。
- 本人、配偶及未成年子女只能適用一處。
- 要申請：9/22 前送件，當年度生效。
房地合一稅試算
單位：萬元。費用留空時自動按成交價 3% 計算，上限 30 萬。結果只供店內參考，正式金額以國稅局核定為準。
預設數字是小財的案例（見「範例與練習」）。
土地增值稅試算
單位：萬元，填持分後的總額。物價指數請查財政部當月公告（以前次移轉年月對照）。改良費用沒有就填 0。
預設是虛構數字，只用來示範怎麼算。
範例與練習
範例：小財
107 年 3 月以 1,000 萬買進，111 年 6 月以 1,460 萬賣出，仲介加代書費約 45 萬，土地漲價總數額約 15 萬。
修法前後差多少？
舊版房地合一（1.0）持有超過 2 年、10 年內的稅率是 20%：400 × 20% = 80 萬。2.0 新制是 140 萬，兩者差 60 萬。
進階考題：甲君
甲君出售一筆房地，持有 1.5 年。售價 1,200 萬，取得成本 800 萬，沒有提出費用單據，土地漲價總數額 10 萬。請問房地合一稅多少？
解答
持有不到 6 年，不能用自住優惠。
練習：繼承判斷
王媽媽 98 年買進一戶，110 年過世由兒子繼承，兒子 115 年出售。要課哪一種稅？
解答
直接被繼承人王媽媽是 98 年（104 年底前）取得，所以課財產交易所得稅（舊制），只算房屋部分。如果兒子符合自住條件，可以選擇改用房地合一稅的自住優惠。